Roma, 17 luglio 2024 – La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 19584 del 16 luglio 2024, ha stabilito che le agenzie immobiliari non hanno diritto alla provvigione se il contratto di compravendita stipulato tra le parti è subordinato alla condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente e quest’ultimo non viene erogato.
Il caso
La vicenda ha avuto origine dall’opposizione proposta da una donna, P.S., avverso un decreto ingiuntivo con cui le era stato ingiunto il pagamento di 3.900 euro di provvigioni a favore dell’agenzia immobiliare Affaricasa. La proposta di acquisto, sottoscritta da P.S., era subordinata all’ottenimento di un mutuo. Tuttavia, la donna non è riuscita ad ottenere il finanziamento e ha comunicato la rescissione del contratto all’agenzia.
La decisione della Corte
La Corte di Cassazione ha accolto l’opposizione di P.S., ritenendo che la condizione di ottenimento del mutuo fosse una condizione sospensiva e che il diritto alla provvigione non potesse maturare fino al verificarsi della condizione. La Suprema Corte ha precisato che, in tali ipotesi, il diritto alla provvigione sorge solo se l’affare può ritenersi concluso, ovvero se tra le parti si è costituito un vincolo giuridico che abilita ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
La finzione di avveramento della condizione
La Corte ha inoltre escluso l’applicabilità della finzione di avveramento della condizione ex art. 1359 c.c. Secondo tale norma, la condizione del contratto si considera avverata se è mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento. Tuttavia, la Suprema Corte ha chiarito che tale norma è di carattere eccezionale e non può essere applicata in modo analogico. In particolare, la finzione di avveramento non opera quando la condizione è mista, come nel caso in questione, in quanto l’acquirente non ha l’obbligo giuridico di attivarsi per ottenere il mutuo.
Le conseguenze
La pronuncia della Corte di Cassazione rappresenta un importante chiarimento in materia di provvigioni delle agenzie immobiliari e tutela i diritti degli acquirenti che, per motivi non imputabili a loro, non riescono ad ottenere il mutuo e a concludere l’acquisto dell’immobile.
