«Ante '67», la dichiarazione vera salva il rogito anche se l'abuso c'è

Per la Cassazione le difformità successive incidono sulla responsabilità del venditore, non sulla validità della vendita

Un fondo immobiliare cede un locale a una società a responsabilità limitata. L’acquirente scopre in seguito che il bene non corrisponde alla planimetria allegata: al piano seminterrato manca un vano di circa quarantacinque metri quadrati, scorporato e materialmente accorpato a un immobile adiacente senza alcun titolo abilitativo. Di qui la domanda di risoluzione, e il giudice del rinvio che dichiara la nullità del trasferimento ai sensi dell’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e dell’art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, pur dando atto che il fabbricato era stato edificato prima dell’entrata in vigore della legge “ponte”.

La Cassazione civile, seconda sezione, con la sentenza n. 24226 del 29 luglio 2026, accoglie il ricorso del venditore e ribalta l’impostazione.

La regola dell’ante ’67 e la sua reale portata

L’art. 40, comma 2, secondo periodo, della legge 47/1985 consente, per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 — data di entrata in vigore della legge n. 765/1967, che estese all’intero territorio nazionale l’obbligo di munirsi di titolo edilizio — di sostituire l’indicazione degli estremi della licenza con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, resa dal proprietario o da altro avente titolo, attestante che l’opera risulti iniziata prima di quella soglia.

Il dato testuale va letto con precisione, perché su di esso si regge l’intera decisione: la legge richiede l’attestazione dell’inizio dell’opera in epoca anteriore, non la certificazione della regolarità urbanistica del fabbricato né l’assenza di interventi successivi. È una menzione che abilita la circolazione del bene, non un attestato di stato legittimo.

La falsità collaterale non contamina l’atto

Nel caso deciso la dichiarazione di anteriorità era autentica e riferibile all’immobile trasferito. Il venditore aveva però dichiarato — questa volta contrariamente al vero — che non erano stati eseguiti interventi soggetti a titolo abilitativo. Il giudice dell’appello bis aveva tratto da questa seconda falsità la nullità dell’atto.

Operazione preclusa, osserva la Corte, perché condurrebbe a un’applicazione analogica ed estensiva di norme che comminano una nullità di carattere tassativo. Il riferimento è al principio fissato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019: la nullità prevista dagli artt. 17 e 40 della legge 47/1985 e dall’art. 46 del testo unico dell’edilizia si colloca nell’alveo dell’art. 1418, comma 3, c.c. ed è nullità testuale, cioè fattispecie unica che sanziona la sola mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo — titolo che deve però esistere realmente ed essere riferibile proprio a quel bene.

La linea successiva ha consolidato il quadro: l’ordinanza n. 15587 del 2022 ha escluso una nullità virtuale generale per gli atti relativi a immobili abusivi; la sentenza n. 30425 del 2022 ha circoscritto la nullità testuale ai casi in cui la dichiarazione non sia riferibile all’immobile o non corrisponda al vero; l’ordinanza n. 23394 del 2023 ha affermato, per gli edifici ante 1967, che ai fini della validità dell’atto restano irrilevanti sia le modifiche non autorizzate eseguite in seguito, sia la falsità della dichiarazione del venditore sull’assenza di interventi soggetti a titolo.

Cosa cambia in concreto

La distinzione operativa è netta. Se è falsa la dichiarazione di anteriorità, l’atto è nullo. Se è falsa la dichiarazione accessoria sull’assenza di interventi successivi, l’atto resta valido e il problema si sposta sul piano della responsabilità contrattuale.

Per l’acquirente non è un dettaglio. La via della nullità — imprescrittibile, rilevabile d’ufficio, con effetti restitutori pieni — si chiude; restano la risoluzione per inadempimento, la garanzia per i vizi e il risarcimento del danno, con oneri probatori più gravosi e termini di decadenza e prescrizione assai più stringenti. Chi acquista ha dunque interesse a far emergere le difformità prima del rogito, non dopo.

Sul versante pubblicistico nulla è sanato: gli abusi non condonati continuano a esporre alle sanzioni amministrative e, ove ne ricorrano i presupposti, penali, e la dichiarazione ante ’67 non equivale in alcun modo all’attestazione dello stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 380/2001.

Per notai, professionisti tecnici e operatori immobiliari il messaggio è duplice: la menzione veritiera mette il negozio al riparo dalla nullità, ma non sostituisce la verifica sostanziale della conformità. Che resta, per l’acquirente, l’unica vera tutela.