Proprietà esclusiva e parti comuni in condominio: chiarimenti dalla Cassazione

Un’importante pronuncia della Corte di Cassazione interviene a chiarire i confini tra proprietà esclusiva e parti comuni negli edifici condominiali. Con la sentenza n. 16622/2025, i giudici di legittimità hanno respinto il ricorso di alcuni condomini che rivendicavano la piena proprietà di una porzione di lastrico solare, comprendente anche gli spazi lasciati liberi sulla verticale del fabbricato per la possibile installazione di un ascensore, nonostante questo non fosse mai stato realizzato.

Il caso: lastrico venduto per edificare, ma con aree libere non utilizzabili

La vicenda riguardava un edificio costruito in più fasi, dove ai vari acquirenti erano stati ceduti i lastrici solari allo stato grezzo, con il diritto di edificare sopra di essi la propria abitazione. In assenza di precise indicazioni contrattuali circa la destinazione degli spazi non edificati, alcuni condomini avevano rivendicato come propria anche la parte di colonna d’aria rimasta libera per consentire l’eventuale posa di un vano ascensore.

A sostegno della loro pretesa, i ricorrenti avevano sottolineato il fatto che nessun ascensore fosse stato mai installato e che, secondo la planimetria originaria, quella porzione risultava annessa al lastrico acquistato.

La decisione della Cassazione: prevale la funzione comune degli spazi

La Suprema Corte ha tuttavia rigettato le istanze, affermando che, in simili situazioni, l’individuazione della proprietà esclusiva e delle parti comuni deve fondarsi non solo sul contenuto dei contratti, ma anche sul bene così come effettivamente realizzato. Nel caso specifico, ha rilevato la Corte, tutti gli acquirenti, dopo aver edificato il proprio appartamento, avevano annotato catastalmente la presenza del vano ascensore, riconoscendo di fatto la destinazione comune di quello spazio.

Nemmeno l’assenza dell’ascensore è elemento decisivo, ha puntualizzato la Corte, poiché ciò che conta è la funzione strutturale e potenziale dell’area rispetto all’intero fabbricato. In assenza di precise attribuzioni contrattuali, spazi come quelli destinati alle colonne per gli impianti comuni devono considerarsi di proprietà condominiale ai sensi dell’art. 1117 del codice civile.

Il principio di diritto affermato dalla Corte

La Cassazione ha così fissato il principio per cui l’acquirente di un solaio o lastrico allo stato grezzo, con diritto di edificare il proprio appartamento, non diventa proprietario — salvo espressa diversa indicazione nel titolo — della porzione di colonna d’aria priva di tramezzature e non usufruibile, che resta di proprietà condominiale. Una precisazione destinata a incidere sulle future controversie in materia edilizia e condominiale, soprattutto nei casi di immobili costruiti per lotti successivi.

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