Milano, boom del mattone di lusso: +57% in tre anni. Ma è il paradiso solo per i milionari

Milano – Mentre l’Italia cresce ancora dello “zero virgola”, Milano corre. Ma lo fa a modo suo: non sulla produttività diffusa o sull’inclusione, bensì sui prezzi degli immobili di lusso, che fra il 2021 e il 2024 sono saliti del 57%, arrivando a sfiorare i 27.000 euro al metro quadro nelle aree più esclusive. Un’accelerazione che ha trasformato la città nella capitale del mattone dorato e nell’epicentro italiano di una trasformazione profonda, guidata non solo dal mercato ma anche da scelte fiscali molto mirate.

Nella zona del quadrilatero della moda, le quotazioni hanno raggiunto i 39.000 euro al metro quadro, oltre sette volte la media milanese e diciotto volte quella nazionale. A fare da traino non è tanto il mercato interno, quanto un flusso crescente di individui ad altissimo reddito che scelgono Milano come nuova residenza fiscale.

La flat tax dei milionari

Dal 2017, l’Italia ha introdotto – sull’esempio di altri paesi europei – un regime fiscale di favore per i cosiddetti “neo-residenti”, ovvero cittadini stranieri o italiani rientrati in patria dopo almeno nove anni trascorsi fiscalmente all’estero. Il regime, pensato per attrarre capitali e investitori, prevede il pagamento di una tassa piatta di 100.000 euro l’anno (diventati 200.000 dal 2024) su tutti i redditi prodotti all’estero, indipendentemente dalla loro entità.

È il modello applicato, ad esempio, al caso più celebre: Cristiano Ronaldo, che al momento del suo trasferimento in Italia nel 2018, pur avendo guadagni esteri stimati in oltre 100 milioni di euro, ha pagato al fisco solo 100.000 euro, evitando di versare oltre 43 milioni in imposte secondo il regime ordinario.

Il vantaggio, però, non si limita all’aliquota ridotta: i “neo-residenti” godono anche dell’esenzione totale da imposte su successioni, donazioni e sugli investimenti esteri, con effetti a cascata su un mercato immobiliare già sotto pressione.

L’effetto “Ronaldo” sul mattone

Secondo Marco Tirelli, uno dei principali operatori del settore immobiliare di pregio, l’aumento dei prezzi nel segmento più alto è stato tre volte superiore a quello degli immobili di fascia media. Non è un fenomeno isolato: dal 2018 al 2023 il regime ha attratto in Italia almeno 4.500 contribuenti ad altissimo reddito, di cui circa due terzi si sono stabiliti a Milano.

Il dato più impressionante: il 40% delle compravendite di case oltre il milione di euro in Italia avviene proprio nel capoluogo lombardo. E la domanda di residenze di lusso, alimentata da questi nuovi contribuenti, supera di gran lunga l’offerta.

«La scarsità dell’offerta, unita a una domanda selezionata e potente, sta creando un’inflazione immobiliare che impatta non solo sul lusso, ma anche su fasce medio-alte e persino popolari», osserva Ingrid Hallberg, altra esperta del mercato. Il risultato? Un effetto domino che esclude progressivamente le famiglie “normali” dal centro città e alimenta un meccanismo di esclusione urbana che preoccupa anche la magistratura.

Un paradosso fiscale e sociale

A tutto questo si aggiunge un altro paradosso. Il regime di favore non è riservato solo ai super-ricchi: esistono incentivi fiscali (con esenzioni fino al 70% dell’imponibile) anche per italiani di medio-alto reddito rientrati dopo due o quattro anni all’estero. Nel 2023, sono stati oltre 128.000 i beneficiari con redditi medi da 112.000 euro annui, molti dei quali concentrati – ancora una volta – a Milano.

Il problema, secondo molti osservatori, è che questi meccanismi premiano chi le tasse può permettersi di evitarle legalmente, mentre milioni di lavoratori e pensionati italiani – spinti in scaglioni Irpef più alti dall’inflazione – pagano di più con potere d’acquisto in calo.

«È il riflesso di un sistema che – nel tentativo di attrarre ricchezza – rischia di alimentare le disuguaglianze interne e destabilizzare l’equilibrio sociale ed economico delle città, come Milano», avverte un’analisi incrociata tra dati fiscali e dinamiche urbane.

La Milano dei due mondi

Milano, insomma, è oggi una città divisa in due: da un lato quella che conquista i nuovi milionari globali, dall’altro quella che fatica ad arrivare a fine mese. Un modello vincente nel breve periodo, forse. Ma che solleva interrogativi strutturali sul futuro dell’accessibilità abitativa, della coesione sociale e della reale sostenibilità della “capitale economica d’Italia”.

---

LEGGI ANCHE