Assemblea di condominio: quando e come contestare il verbale

L’assemblea di condominio è il cuore pulsante della gestione condominiale, l’organo supremo che disciplina l’uso delle parti e dei servizi comuni. Le sue decisioni, espresse in delibere, sono il frutto di una volontà collegiale, distinta da quella dei singoli. Tutto questo processo, per legge, deve essere fedelmente riportato in un processo verbale, da trascrivere nell’apposito registro tenuto dall’amministratore.

La delibera, quindi, è un atto collettivo che mira all’efficiente funzionamento dello stabile. Un processo che inizia con la convocazione di tutti gli aventi diritto – la cui prova deve essere fornita al presidente dell’assemblea e annotata a verbale – e si conclude con la comunicazione del verbale ai condomini, specialmente a quelli assenti. Ma cosa succede se qualcosa non va per il verso giusto?

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Vizi di forma e procedura: le basi per l’impugnazione

Il Codice Civile è chiaro: tutti gli aventi diritto devono essere convocati alla riunione con un preavviso di almeno cinque giorni dalla data fissata, pena l’annullabilità delle delibere. La convocazione può avvenire tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, e deve contenere l’ordine del giorno, il luogo e l’ora della riunione. In caso di omissione, ritardo o incompletezza della convocazione, la delibera è annullabile su istanza dei dissenzienti o degli assenti non ritualmente convocati.

L’assemblea, oltre alla convocazione annuale ordinaria per le deliberazioni di routine, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore (se lo ritiene necessario o su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio). In assenza dell’amministratore, o se la sua risposta tarda oltre dieci giorni, la convocazione può essere effettuata direttamente dai condomini richiedenti, o da ciascun condomino in mancanza totale di un amministratore.

È inoltre importante sapere che, anche senza una specifica previsione nel regolamento, è possibile partecipare all’assemblea in videoconferenza, previo consenso della maggioranza dei condomini. In questi casi, il verbale deve essere redatto dal segretario, sottoscritto dal presidente e trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le stesse formalità previste per la convocazione.

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Contenuto del verbale e validità: cosa controllare

Perché una delibera condominiale sia considerata valida, il verbale deve contenere alcuni elementi essenziali:

• Nominativi di presidente e segretario: la loro assenza è una mera irregolarità, ma la loro indicazione è prassi.
• Verifica della regolare convocazione: è un passaggio obbligatorio.
• Elenco dei presenti (o rappresentati per delega): con i relativi millesimi o indicazioni che ne permettano la ricostruzione.
• Verbalizzazione delle votazioni: devono risultare chiaramente i favorevoli, i contrari, gli astenuti e i millesimi rappresentati da ciascun gruppo. È valida anche la verbalizzazione “per differenza”, indicando cioè solo i contrari e gli astenuti e deducendo i favorevoli.

È cruciale ricordare che il verbale dell’assemblea condominiale è una scrittura privata. Questo significa che il suo valore legale si limita alla provenienza delle dichiarazioni di chi lo ha sottoscritto (presidente e segretario), e non attesta la veridicità del suo contenuto. Di conseguenza, il verbale può essere contestato con qualsiasi mezzo di prova, senza la necessità di ricorrere alla “querela di falso”.

Infine, la sottoscrizione del verbale da parte di un condomino non implica in alcun modo l’accettazione della delibera. La firma serve solo a provare che la riunione si è svolta in un determinato luogo e data, e che in essa sono state prese le decisioni riportate. Ai fini dell’impugnazione, l’unico elemento rilevante è che il condomino presente si sia astenuto o sia stato dissenziente. Questi ultimi avranno 30 giorni dalla data dell’adunanza per proporre l’impugnazione.

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