Lavori urgenti, delibere e convocazioni condominiali: tre nuove pronunce della Cassazione

La Cassazione torna a dettare regole chiare e rigorose in materia condominiale, pronunciandosi su tre aspetti di grande interesse pratico per amministratori, condomini e legali di settore. Con le ordinanze nn. 16351, 16397 e 16399, depositate nei giorni scorsi, la Suprema Corte interviene su tre questioni delicate: i lavori urgenti eseguiti autonomamente da un condomino, l’impugnazione di delibere condominiali successive e le modalità di convocazione dell’assemblea.

Lavori urgenti: niente rimborso se manca il requisito dell’immediata indifferibilità
Con l’ordinanza n. 16351/2025, la Seconda sezione civile ha respinto il ricorso di un condomino che chiedeva il rimborso di oltre 60mila euro per interventi alla copertura e alle tubazioni di scarico condominiali. La Corte ha stabilito che i lavori, risalendo a tre anni prima e in presenza di un precedente provvedimento d’urgenza a carico del condominio, non potevano più qualificarsi come urgenti ai sensi dell’art. 1134 c.c. e che il rimedio non è l’iniziativa privata, ma il ricorso al giudice per l’esecuzione forzata. Il principio di diritto affermato chiarisce che il rimborso è dovuto solo se l’urgenza è effettiva e dimostrabile, e se non era possibile avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.

Delibere “sananti”: quando viene meno l’interesse a impugnare
Con l’ordinanza n. 16397/2025, la Cassazione si è espressa sul caso di una delibera di manutenzione straordinaria impugnata da un condomino. Una successiva assemblea aveva approvato nuovamente i lavori, rimuovendo le cause di invalidità. I giudici hanno chiarito che in casi simili il condomino perde interesse a proseguire l’azione sull’originaria delibera, ormai superata. Il principio di diritto stabilisce che, a fronte di una nuova delibera adottata in modo regolare e con contenuto identico, ogni motivo di censura sulla precedente viene meno, salvo contestare eventuali errori sulla dichiarazione di cessata materia del contendere o sulla liquidazione delle spese di lite.

Convocazioni assembleari: la mail ordinaria non è valida
Infine, l’ordinanza n. 16399/2025 ribadisce una regola spesso ignorata nella prassi condominiale: l’avviso di convocazione dell’assemblea non può essere inviato tramite semplice email. Anche se il condomino aveva accettato tale modalità di comunicazione, la Cassazione ha precisato che, per legge, l’avviso deve avvenire con posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Il rigoroso rispetto di queste forme è inderogabile, a tutela del diritto di partecipazione di tutti i condomini e della validità delle deliberazioni.

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