Prelazione agraria, quando l’errore costa caro: il contratto può essere nullo

Il diritto di prelazione agraria — nato per favorire lo sviluppo della proprietà coltivatrice e garantire continuità all’impresa agricola familiare — è regolato da una normativa rigorosa, che impone il rispetto di precisi requisiti soggettivi e oggettivi. E se questi requisiti mancano, le conseguenze possono essere pesanti: la compravendita del terreno può infatti essere dichiarata nulla, con gravi ricadute economiche e giuridiche per tutte le parti coinvolte.

A ribadirlo è stata di recente la Corte di Cassazione, che nella sentenza n. 28413 dell’11 ottobre 2023 ha confermato come il mancato rispetto dei presupposti previsti dalla legge per l’esercizio della prelazione comporti la nullità del contratto ai sensi dell’articolo 1418 e 1421 del codice civile. In particolare, chiunque vi abbia interesse — come un promissario acquirente estromesso — può agire per far valere tale nullità.

Le regole della prelazione agraria

La disciplina vigente stabilisce che, in caso di vendita di un terreno agricolo, il diritto di prelazione spetti in via prioritaria all’affittuario coltivatore diretto che lo conduce. Se il fondo è libero da affittuari, la prelazione spetta ai coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti.

Ma non basta possedere un terreno o coltivarlo occasionalmente: la legge impone che il coltivatore diretto, per esercitare il diritto, debba coltivare il fondo abitualmente da almeno due anni, disporre di una forza lavoro adeguata e non aver venduto altri fondi rustici nel biennio precedente.

Le conseguenze della violazione

Se chi esercita la prelazione non possiede questi requisiti, il contratto di compravendita stipulato successivamente è nullo. In questi casi, chi è stato estromesso dalla trattativa — ad esempio un soggetto che aveva sottoscritto un preliminare subordinato al mancato esercizio della prelazione — può agire giudizialmente.

Le strade percorribili sono due:

• far dichiarare la nullità della compravendita stipulata con il prelazionante illegittimo;

• ottenere l’esecuzione forzata del preliminare originario, chiedendo al venditore il trasferimento del fondo, poiché il contratto nullo non ha mai prodotto effetti validi.

Norme di ordine pubblico e tutela collettiva

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che le disposizioni sulla prelazione agraria sono norme di ordine pubblico, essendo finalizzate alla tutela della collettività e al perseguimento di obiettivi di politica agraria ed economica. La loro violazione determina quindi una nullità insanabile, rilevabile anche d’ufficio dal giudice.

Attenzione anche alle irregolarità formali

Non solo la mancanza dei requisiti, ma anche eventuali irregolarità procedurali — come l’omesso versamento del prezzo nel termine previsto o l’esercizio della prelazione da parte di un soggetto che non è realmente proprietario di un terreno confinante — possono comportare la nullità della vendita.

Diversa la posizione del prelazionario pretermesso

Importante infine distinguere il caso del soggetto che avrebbe dovuto essere preferito nella vendita e che invece è stato escluso. In questa situazione, il titolare della prelazione agraria non può invocare la nullità della compravendita, ma dovrà esercitare il diritto di riscatto agrario, chiedendo di subentrare al terzo acquirente alle medesime condizioni.

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