Compravendita immobiliare: quando il silenzio sui “pesi” nascosti giustifica lo sconto sul prezzo?

Un recente caso giunto all’attenzione della Corte di Cassazione ha riacceso i riflettore sulle tutele del compratore in ambito immobiliare, in particolare quando un bene si rivela gravato da oneri non dichiarati in fase di rogito. La vicenda ha visto protagonista una società acquirente di un piazzale, che si è trovata a fare i conti con una servitù di passaggio veicolare, a fronte di quanto dichiarato nell’atto notarile che menzionava solo una servitù pedonale.

La controversia e la posizione della Cassazione

La società acquirente aveva richiesto la riduzione del prezzo d’acquisto (ai sensi dell’articolo 1489 del Codice Civile) sostenendo che la mancata menzione della servitù veicolare rappresentasse un “peso” non dichiarato. La Suprema Corte, con l’ordinanza n. 5062 del 26 febbraio 2025 della Sezione II, ha fornito importanti chiarimenti.

In primo luogo, la Cassazione ha ribadito che l’articolo 1489 del Codice Civile tutela il compratore solo quando il “peso” gravante sul bene è non apparente e di esso il compratore non aveva conoscenza. Una servitù è considerata non apparente quando mancano opere visibili e permanenti destinate al suo esercizio, come stabilito dall’articolo 1061, comma 2, del Codice Civile.

Affidamento del compratore e onere di diligenza

La giurisprudenza ha sempre sostenuto che la dichiarazione del venditore sull’assenza di pesi libera il compratore da ulteriori indagini, in base al principio dell’affidamento. Tuttavia, è stato introdotto un importante correttivo: se la dichiarazione del venditore è in evidente contrasto con la realtà del bene, il principio dell’affidamento non opera più e il compratore può essere chiamato a rispondere della propria negligenza.

Nel caso specifico, è emerso che la società acquirente aveva una profonda conoscenza del luogo, avendo per anni condotto in locazione diversi negozi e possedendo altri immobili nella zona. Di conseguenza, era a conoscenza del transito veicolare sul piazzale in questione.

Servitù di fatto vs. diritto reale

Un punto cruciale sottolineato dalla Cassazione è che la richiesta di riduzione del prezzo, ai sensi dell’articolo 1489 del Codice Civile, presuppone che il bene sia effettivamente gravato da un diritto reale a favore di un terzo. Non è sufficiente una mera situazione di fatto che assomigli a un diritto altrui.

Gli Ermellini hanno concluso che, in assenza di un diritto di servitù accertato come effettivamente esistente (acquisito tramite contratto o a titolo originario), le questioni sull’esistenza o meno della servitù e sulla sua apparenza non rientrano nell’ambito di applicabilità dell’articolo 1489 del Codice Civile.

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