Chi vende casa deve fare attenzione alle delibere condominiali approvate prima del rogito: le relative spese restano infatti a suo carico, anche se il pagamento viene richiesto solo dopo la stipula del contratto definitivo. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24236 del 30 agosto 2025, destinata a incidere sui rapporti tra venditori e acquirenti di immobili condominiali.
Il caso della caldaia condominiale
La vicenda riguardava la sostituzione della caldaia centralizzata, deliberata dall’assemblea pochi giorni prima della compravendita. Il venditore sosteneva che il beneficio dell’intervento sarebbe spettato unicamente al nuovo proprietario, e che pertanto fosse quest’ultimo a dover sostenere i costi. La Suprema Corte ha però respinto tale impostazione, stabilendo che ciò che conta è la data della delibera: se adottata prima del rogito, la spesa grava su chi era proprietario in quel momento.
Possibili accordi tra le parti
I giudici hanno comunque precisato che nulla vieta a venditore e acquirente di pattuire diversamente, ad esempio concordando una riduzione del prezzo a fronte dell’assunzione del costo da parte del compratore. In assenza di un accordo esplicito, tuttavia, resta ferma la responsabilità del venditore.
Il principio giuridico richiamato
La Cassazione ha ribadito che, in materia di innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazioni sulle parti comuni, il criterio da applicare è quello della titolarità dell’immobile al momento della delibera condominiale. Anche se le opere vengono eseguite successivamente alla vendita, il soggetto tenuto a partecipare alla spesa resta chi era proprietario al momento della decisione assembleare.
Solidarietà e diritto di regresso
Resta comunque in vigore il principio di solidarietà previsto dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, per cui l’acquirente può essere chiamato dal condominio a pagare i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. In questo caso, tuttavia, egli ha diritto di rivalersi sul venditore, essendo l’obbligazione sorta prima del trasferimento della proprietà.
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