Prima casa e superbonus: più tempo per trasferire la residenza

Il calendario fiscale della “prima casa” si allunga ancora. Con la risposta a interpello n. 230 del 3 settembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che la sospensione dei termini introdotta durante la pandemia da Covid-19 riguarda anche il periodo entro cui i contribuenti devono trasferire la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

In pratica, per gli acquisti effettuati tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, e per i termini che sarebbero partiti in quel periodo, la decorrenza non parte più dalla data del rogito ma dal 30 ottobre 2023. Da quel momento, i contribuenti avranno 30 mesi di tempo – e non 18 – se sull’immobile sono stati realizzati interventi di efficientamento energetico con il superbonus 110%.

Un caso concreto

Se, ad esempio, un residente a Roma ha acquistato un’abitazione a Milano durante il periodo di sospensione e sull’immobile sono stati effettuati lavori di superbonus, non dovrà trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito, ma entro 30 mesi a partire dal 30 ottobre 2023. In sostanza, avrà tempo fino al 30 aprile 2026.

La normativa di riferimento

La disciplina è frutto di un percorso normativo articolato. L’articolo 24 del decreto legge 23/2020 aveva sospeso i termini in corso al 23 febbraio 2020, mentre successivi interventi legislativi – dal Dl 183/2020 al Dl 228/2021 – hanno prorogato la sospensione fino al 31 marzo 2022. Infine, l’articolo 3, comma 10-quinquies del Dl 198/2022 ha stabilito una scadenza unica al 30 ottobre 2023, con effetto retroattivo dal 1° aprile 2022.

Da quella data i termini hanno ripreso a decorrere: per i casi sospesi, si sommano i giorni già maturati prima del 23 febbraio 2020 a quelli successivi al 30 ottobre 2023; per i termini che sarebbero dovuti partire dopo il 23 febbraio 2020, la decorrenza è ripartita da zero.

Le altre scadenze interessate

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate non riguarda solo la residenza. Rientrano nella sospensione anche:

• il termine di 1 anno (ora 2) per il riacquisto di un’altra abitazione principale, in caso di vendita della prima casa acquistata con benefici;
• il termine di 5 anni entro cui non si può vendere l’immobile agevolato, pena la decadenza, salvo il riacquisto entro un anno;
• il periodo per cedere un’altra abitazione già in possesso, se acquistata anch’essa con le agevolazioni, al fine di mantenere il beneficio sulla nuova.

Un respiro in più per i contribuenti

La proroga dei termini legata all’emergenza sanitaria offre dunque un margine più ampio ai contribuenti che hanno comprato casa in quel periodo complesso. Una finestra che, in alcuni casi, arriva a coprire oltre sei anni dall’acquisto. Ma resta la regola di fondo: il trasferimento di residenza o il riacquisto devono avvenire comunque entro i nuovi termini, pena la perdita delle agevolazioni fiscali.

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