Con l’ordinanza n. 25905/2026, depositata il 29 settembre 2026, la Corte di Cassazione ha preso posizione su una questione che incide direttamente sulla pratica quotidiana dell’esecuzione immobiliare: da quale momento il pignoramento produce i propri effetti nei confronti del debitore e dei terzi, se dalla notifica dell’atto oppure dalla successiva trascrizione nei registri immobiliari.
La Corte ha chiarito che il procedimento si articola in due fasi distinte sul piano degli effetti.
Nella prima, l’ufficiale giudiziario notifica l’atto di pignoramento al debitore: da quel preciso istante, afferma l’ordinanza, “il debitore subisce il vincolo di indisponibilità” sul bene.
Nella seconda fase, la trascrizione nei registri immobiliari rende il vincolo conoscibile e opponibile ai terzi, ma non è questo il momento in cui il vincolo giuridicamente sorge: la trascrizione ha dunque funzione dichiarativa di pubblicità, non costitutiva dell’effetto.
La distinzione, apparentemente tecnica, ha una ricaduta pratica rilevante per una categoria di soggetti spesso trascurata in questo tipo di contenzioso: i conduttori di immobili sottoposti a esecuzione.
Chi continua a versare il canone di locazione al proprietario-debitore dopo la notifica del pignoramento ma prima della trascrizione rischia infatti di dover pagare due volte: una al locatore, non più legittimato a incassare per effetto del vincolo già sorto, e una al custode o al creditore procedente.
La Corte ha ricondotto la soluzione alla tutela prioritaria del creditore procedente, richiamando l’art. 2918 del codice civile, che comunque limita il riconoscimento dei pagamenti anticipati del canone a un solo anno, indipendentemente dalla buona fede del conduttore. Anche il conduttore in buona fede, che non poteva conoscere il pignoramento prima della sua trascrizione, non è quindi pienamente tutelato dalla norma.
Per gli avvocati che assistono locatori, conduttori o creditori procedenti, la pronuncia impone una rivisitazione delle prassi di verifica: prima di consigliare il pagamento o l’incasso di un canone su un immobile potenzialmente oggetto di procedura esecutiva, diventa necessario considerare anche l’eventualità di una notifica già avvenuta ma non ancora trascritta, circostanza che gli ordinari controlli in Conservatoria non sono in grado di intercettare.
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