Comprare casa: perché affidarsi solo al Catasto può essere un errore

Acquistare una casa rappresenta uno degli investimenti più importanti nella vita di una persona, ma affidarsi esclusivamente alle informazioni catastali può rivelarsi un grave errore. Il Catasto, infatti, pur essendo un utile strumento di consultazione, non fornisce garanzie certe sulla proprietà dell’immobile né sulle eventuali problematiche urbanistiche o fiscali. Per evitare brutte sorprese, è fondamentale integrare le verifiche catastali con altre indagini giuridiche e tecniche.

Il limite del Catasto: descrizione fisica, ma non giuridica

Il Catasto è un registro pubblico che raccoglie dati sugli immobili, come posizione, dimensione e destinazione d’uso. Tuttavia, non ha valore probatorio per quanto riguarda la titolarità della proprietà. Ciò significa che un immobile potrebbe risultare intestato a una persona che, in realtà, non ha diritto di venderlo.

Per evitare di incappare in situazioni poco chiare, è necessario controllare il registro delle trascrizioni presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Questo documento permette di verificare eventuali compravendite pregresse, ipoteche o pignoramenti che potrebbero gravare sulla casa.

Vincoli nascosti: servitù, diritti di prelazione e urbanistica

Un altro rischio connesso a un controllo limitato al Catasto riguarda i vincoli giuridici. Un immobile potrebbe essere soggetto a servitù, come il diritto di passaggio di terzi, che non emergono dalla visura catastale. Allo stesso modo, potrebbero esserci vincoli di prelazione o restrizioni derivanti da piani regolatori che impediscono la realizzazione di modifiche strutturali.

Un esempio frequente è rappresentato dagli immobili situati in aree sottoposte a tutela paesaggistica o storica: chi acquista senza verificare questi aspetti rischia di trovarsi nell’impossibilità di eseguire lavori di ristrutturazione o ampliamento.

Planimetrie e difformità edilizie: il rischio di abusi

Molti acquirenti danno per scontato che la planimetria catastale corrisponda perfettamente alla realtà dell’immobile, ma non sempre è così. Ristrutturazioni non dichiarate, ampliamenti abusivi o modifiche interne possono generare difformità che, in fase di vendita, rappresentano un problema.

Se l’immobile non è conforme alle normative edilizie, l’acquirente potrebbe trovarsi costretto a sanare le irregolarità con spese aggiuntive, o addirittura a dover ripristinare lo stato originale della casa. Una verifica presso l’ufficio tecnico comunale è quindi essenziale prima di procedere all’acquisto.

Attenzione ai rischi fiscali: imposte arretrate e contenziosi

Il Catasto non offre informazioni aggiornate sulla situazione fiscale dell’immobile. Potrebbe, ad esempio, essere oggetto di contenziosi tributari, con imposte non pagate o dichiarazioni errate che potrebbero ricadere sul nuovo proprietario.

Un controllo presso l’Agenzia delle Entrate e una certificazione di conformità fiscale sono strumenti indispensabili per evitare di ereditare debiti pregressi.

Come proteggersi: il ruolo del notaio e della trascrizione dell’atto

Per garantire un acquisto sicuro, è fondamentale affidarsi a un notaio, che verificherà la conformità dei documenti e l’assenza di vincoli legali. Inoltre, la trascrizione dell’atto di compravendita presso i registri immobiliari tutela l’acquirente da eventuali rivendicazioni di terzi.

Verifiche indispensabili per un acquisto sereno

L’acquisto di una casa non può basarsi solo sulle informazioni catastali. È necessario effettuare controlli approfonditi sulla proprietà, lo stato urbanistico e la situazione fiscale per evitare problemi futuri. Solo con una verifica completa e il supporto di professionisti qualificati si può investire in un immobile con la certezza di aver fatto una scelta sicura e consapevole.

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