Il pignoramento immobiliare non cancella l’assegnazione dei canoni: la Cassazione chiarisce i diritti dei creditori

La Corte di Cassazione ha di recente ribadito un importante principio in materia di esecuzioni immobiliari, con la sentenza n. 17195 del 2025. La decisione riguarda la gestione dei canoni di locazione di un immobile sottoposto a pignoramento, in presenza di crediti già assegnati a favore di un altro creditore.

Nel caso esaminato, una Banca aveva avviato una procedura esecutiva immobiliare nei confronti di una società in nome collettivo e di alcune persone fisiche, con l’intervento di vari altri creditori. L’immobile oggetto dell’esecuzione era locato a una società a responsabilità limitata e i canoni d’affitto relativi erano già stati assegnati in precedenza a favore di una Cassa Rurale, che vantava un credito su tali somme, comprese quelle non ancora scadute.

Il custode giudiziario nominato nell’ambito della nuova procedura sosteneva di poter riscuotere i canoni. Tuttavia, la Cassa Rurale si oppose a questa pretese, sottolineando che i crediti erano già stati oggetto di un’ordinanza di assegnazione e non facevano più parte del patrimonio del debitore esecutato. Il Tribunale di Trento ha dato ragione all’opposizione, ritenendo che i canoni non potessero essere oggetto di nuova espropriazione.

La Terza sezione civile della Cassazione ha confermato tale orientamento, precisando il criterio di prevalenza tra i creditori in situazioni simili. Il principio cardine è che l’effetto traslativo del credito relativo ai canoni locatizi ha effetto immediato con l’adozione dell’ordinanza ai sensi dell’articolo 553 del codice di procedura civile. Di conseguenza, un successivo pignoramento dell’immobile – previsto dall’articolo 555 c.p.c. – riguarda l’immobile ormai privo dei frutti civili rappresentati dai canoni, che sono stati già trasferiti al creditore assegnatario.

In altre parole, il pignoramento successivo dell’immobile non può incidere sui canoni già assegnati, né legittima l’adozione di provvedimenti che incidano su tali somme all’interno della nuova procedura esecutiva. La Corte ha sottolineato che un’eventuale ordinanza del giudice che tenti di attribuire nuovamente tali canoni o di coinvolgerli nella nuova esecuzione sarebbe da considerarsi abnorme, in quanto riguarda un bene che è già fuori dal patrimonio oggetto della procedura.

La sentenza chiarisce, quindi, che l’assegnazione dei crediti da canoni locatizi ha efficacia immediata e definitiva, facendo venir meno ogni potere degli altri creditori di pignorare o agire su tali somme una volta trasferite.

Il principio di diritto espresso dalla Cassazione recita che l’ordinanza che assegna i canoni determina il trasferimento immediato del credito al creditore assegnatario, che ne diventa titolare esclusivo. L’immobile, pur continuando a essere oggetto di pignoramento, non comprende più quei frutti civili, i canoni appunto, e nessun provvedimento della nuova esecuzione può modificarne la titolarità o disporne diversamente.

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