La Corte di Cassazione torna a pronunciarsi sul delicato tema dei contratti di locazione ad uso abitativo non registrati. Con l’ordinanza n. 15891 del 13 giugno 2025, la Terza Sezione civile ha stabilito i criteri applicabili ai contratti stipulati in forma scritta ma mai registrati, risolvendo una questione rimasta controversa dopo la riforma introdotta dalla Legge di Stabilità 2016.
Il caso esaminato
Il procedimento riguardava un contratto di locazione abitativa a canone libero, stipulato per iscritto prima del 1° gennaio 2016 ma mai registrato. Il locatario aveva chiesto al giudice la rideterminazione del canone sulla base degli accordi territoriali, invocando il meccanismo della cosiddetta “riconduzione a congruità”. Le corti di merito avevano però respinto la domanda, ritenendo nullo il contratto per mancata registrazione e negando così il diritto al rimborso dei canoni versati.
La questione giuridica
Al centro del giudizio vi era il dubbio se la disciplina introdotta dalla Legge di Stabilità 2016, che consente al giudice di rideterminare il canone dei contratti non registrati secondo i parametri fissati localmente, potesse applicarsi anche a contratti firmati prima del 1° gennaio 2016 ma rimasti privi di registrazione a quella data.
La decisione della Cassazione
La Suprema Corte ha chiarito che i contratti scritti e non simulati, seppur non registrati e stipulati prima del 2016, non sono nulli. Tuttavia, la possibilità di chiedere la rideterminazione del canone è ammessa solo a partire dal 1° gennaio 2016, ovvero dalla data di entrata in vigore della modifica normativa.
In particolare, il giudice – si legge nell’ordinanza – potrà intervenire sul canone fissato in questi contratti esclusivamente entro i limiti stabiliti dagli accordi territoriali tra le associazioni di categoria, sia per i contratti a canone libero che per quelli a canone concordato.
Le conseguenze pratiche
Questo chiarimento della Cassazione offre un punto di riferimento importante per locatori e conduttori coinvolti in contenziosi su contratti non registrati. Resta esclusa la nullità del contratto in sé, purché scritto e non simulato, ma la possibilità di adeguare il canone ai parametri di mercato previsti dagli accordi locali sorge solo dal 2016, senza effetti retroattivi.
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