Affitti senza registrazione, il contratto è nullo: cosa rischiano proprietari e inquilini

ROMA — Affittare un immobile senza registrare il contratto non è soltanto una violazione fiscale, ma comporta anche gravi conseguenze giuridiche. La normativa italiana prevede infatti che ogni contratto di locazione, sia per uso abitativo che commerciale, debba essere redatto in forma scritta e registrato entro trenta giorni dalla firma. Fanno eccezione solo gli affitti brevi, con durata complessiva annua inferiore a trenta giorni.

La registrazione serve a conferire data certa e validità all’accordo, rendendolo opponibile a terzi e garantendo la corretta tassazione dei canoni. Ma cosa accade se il contratto non viene registrato? La risposta arriva dalla legge e dalla giurisprudenza: il contratto è nullo.

Un accordo inesistente
Un contratto nullo è considerato come mai stipulato. Di conseguenza, l’inquilino può rifiutarsi di versare il canone e, se ha già pagato, ha diritto di richiederne la restituzione entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile, invocando le norme sul pagamento indebito. Inoltre, non valgono più nemmeno le regole sulla durata minima della locazione: l’inquilino può lasciare l’immobile in qualunque momento senza preavviso e senza motivazione, mentre il proprietario può richiederne il rilascio immediato.

Proprietari senza tutela immediata
Per il locatore le ripercussioni sono rilevanti. Non potrà più ottenere un decreto ingiuntivo per i canoni non versati né procedere con lo sfratto. L’unico strumento a disposizione resta la causa ordinaria per occupazione senza titolo, con la possibilità di richiedere un indennizzo per il periodo di utilizzo dell’immobile. Tuttavia, la somma riconosciuta sarà inferiore al canone originariamente pattuito.

Le vie per sanare il contratto
Esiste comunque una possibilità di regolarizzare la situazione: il proprietario può procedere con la registrazione tardiva del contratto, pagando le sanzioni previste. In tal modo l’accordo acquista efficacia retroattiva dal momento della stipula e l’inquilino torna a essere obbligato a rispettarne le condizioni, compreso il pagamento dei canoni.

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