Vendere immobili ristrutturati con il Superbonus: un’operazione rischiosa

Secondo le più recenti interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate e alcune sentenze della Corte di Cassazione, tale operazione potrebbe essere considerata attività imprenditoriale, con conseguenze fiscali non trascurabili.

Il nodo della questione riguarda il possibile recupero delle imposte come l’IVA e l’IRAP, qualora il Fisco consideri la vendita come parte di un’attività economica vera e propria. Questo rischio si concretizza soprattutto quando la cessione dell’immobile avviene subito dopo i lavori di ristrutturazione, sfruttando il Superbonus per aumentare il valore del bene.

Con l’entrata in vigore, dal 1° gennaio 2024, di nuove normative fiscali che impongono la tassazione della plusvalenza realizzata dalla vendita dell’immobile entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, i venditori si trovano a fronteggiare una situazione ancora più complessa. Sebbene ristrutturare e poi vendere un immobile con il Superbonus sia legale, tale operazione potrebbe portare a una revisione della natura della transazione, facendola rientrare nella sfera imprenditoriale.

La Corte di Cassazione, con sentenze come la n. 36992 del 2022, ha affermato che un singolo affare di rilevante importanza economica, realizzato attraverso una serie di operazioni complesse, può configurare un’attività d’impresa. Questo implicherebbe la necessità di assoggettare la vendita all’IVA e all’IRAP. Inoltre, la normativa che regola il Superbonus esclude esplicitamente chi svolge attività imprenditoriali dal beneficio fiscale. Di conseguenza, il venditore potrebbe trovarsi a dover restituire l’intero Superbonus al Fisco.

Non si tratta di un’interpretazione isolata: anche in precedenti pronunce, come l’ordinanza n. 15931 del 2021, la Cassazione ha sottolineato che il profitto derivante da un singolo affare di rilevante portata economica può essere considerato reddito d’impresa. Questa posizione è coerente con la linea adottata dall’Agenzia delle Entrate, che fin dal 2002 ha ritenuto imprenditoriale l’attività di ristrutturare immobili al solo scopo di rivenderli, soprattutto quando l’operazione richiede una serie di adempimenti complessi dal punto di vista economico e fiscale.

 

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